离婚案件房产分割实务

大家好,我是江苏久顺律师事务所的律师叶洁,很高兴在这样一个春光明媚的下午有机会能和大家一起学习一下关于婚姻家庭方面的法律法规。婚姻向来都是人生中的头等大事,婚姻美满、家庭和睦也是我国每一个普通老百姓的美好期望。然而理想总是如此丰满,而现实却又如此残酷,近年来我国的离婚率一直居高不下。如果爱情走到了末路,我们只有用分手来解脱,可是之间的法律关系错综复杂。随着房价的上涨,离婚案件中最大的争议往往就是房产分割问题。从当事人到父母长辈,感情背后我们该如何处理这曾经的爱巢?今天我就为大家详细介绍一下夫妻离婚房产分割的几种情况。

1、婚后共同买房:夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权,离婚后房屋如何分割?

婚后取得的房子,不论这个产权证上写了谁的名字,除夫妻双方另有书面约定或法律特别规定都是属于夫妻共有财产。在对产权证进行确认以后,明确需要对这个房子做出价值的判断。我们的房价在不停的增长,结婚的时候房价一百万,等到离婚的时候可能房价就值两百万了,所以我们要对需要分割的房产进行价值确认。根据确认的价值基本上是一人一半。我们来看一个案例,小张跟小李2010年结婚并且购买一套住房,这时房价一百万,首付三十万,银行贷款贷七十万。结婚以后呢,双方陆续还贷二十万,剩余五十万的贷款没有还。但是小张跟小李的婚姻产生了危机,准备离婚,此时房价已涨到两百万。那么现在这套房子的价值是两百万减掉贷款五十万,也就是一百五十万。实际操作当中大部分情况是双方平分,小张得七十五万小李得七十五万,由得到房子的一方单独继续归还贷款。

2、灰姑娘嫁土豪型:夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,离婚时房屋如何分割?

这个问题听上去比较简单,夫妻一方婚前已经支付了全部的房款在离婚的时候如何来进行分配?根据物权法相关规定,我们认为房产登记为权属依据,该房子是登记在婚前一个人的名下,完全属于婚前财产。但是同样也有问题,因为目前房产增值太快,离婚的时候另一方可能就会有想法,认为在婚姻关系存续期间的增值部分是可以主张权益的,我之前也遇到过有些当事人来咨询的时候就提出这样的要求,问在离婚的诉讼请求当中能不能主张这个房产增值部分要求一半?就目前在法律法律规定而言,这样的主张是难以实现的,因为2005年新的婚姻法规定,夫妻一方婚前财产属于一方所有,而婚姻关系存续期间所得财产除法律特别规定之外属于共同所有。这跟老的婚姻法规定是有差异的。老的婚姻法规定一方婚前的房产经过婚姻关系存续八年以上就转化为共有财产,当时法律规定不动产或者特殊的动产(比如车辆、轮船),在结婚一定年限后转化为夫妻共有财产。但是目前的法律不认可这种做法,所以无论房产怎样增值都是属于一方婚前所有。

3、一起苦哈哈还贷型:夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋,离婚后如何分割?

夫妻一方婚前通过按揭购买房子,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷,根据目前的法律规定首先由夫妻双方协议处理,现实的情况是往往打不成协议,那又该如何处理呢?法律又规定了法院可以判决该房产归产权登记一方。当然需要说明的是如果夫妻共同参与了还贷,那么不论是用一个人的工资还的还是用双方的工资来还的,还贷部分都是一人一半。当然如果夫妻一方有证据证明他的还贷部分完全是一方婚前的财产或者婚前的积蓄来进行还贷的,那么可以认可属于一方还贷。我们下面来看一个案例,小张跟小李结婚了在2010年登记结婚,刚好在结婚前夕小张买了一套房子,那时候房价是一百万,当时小张首付三十万贷款贷七十万,到目前为止还贷三十万, 现在房价涨到两百万左右,那么现在离婚的话这个房子如何来进行分配?法院一般认为还贷部分双方都有份,所以离婚的时候房子判给小张,但是小张要补贴小李十五万人民币。那么也有人问了,像这个案例当中没有交代这个三十万是用谁的钱来还的,在现实生活当中,小张跟小李的收入可能是不平均的,可能小张的收入每个月是一万块小李的收入是每个月五千块,那么这时候小张在离婚的时候就提出说这个还贷完全是我一个人还的,而小李没有参加任何还贷,这时候法院同样会判小张要补贴小李十五万人民币,那么这是基于什么样的法律理论呢?小张跟小李结婚了以后他们从两个个体合并为一个家庭组合体,虽然小张赚一万块小李赚五千,但是如果他们没有贷款压力的话小张跟小李的家庭收入就是一万五,但是现在小张的工资一部分(假设五千块)用于还贷了,那么他们的家庭收入就减少到一万块,从而导致小张及小李两方的生活质量都有所下降,双方都为了还贷省吃俭用,所以判决的时候要让小张对小李进行补贴。同理,现在房价涨了,小张不仅要补偿共同还贷的这一部分,还需要补偿相对应房产增值部分,这部分怎么计算呢?结婚时房价是一百万,房子现价是两百万,增值了一百万。而两人共同还贷三十万占购房款一百万的30%,那么相对应的增值部分为一百万乘以30%,也就是三十万,这三十万当中也有十五万小张要补偿给小李。

4、继续苦哈哈还贷款型:夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房产证的,婚后双方共同还贷的房屋,离婚后如何分割?

这个问题跟第三个问题有一点的差异,差异在于此处是婚后才取得房产证,目前理论界对设个问题还是有不同的看法。有些观点认为既然是婚后取得的产权证,那么应该理解为这个财产属于婚后所得而不应该是婚前所得。当然也有一种观点认为,这个权利是来自于婚前也就是说在结婚之前已经购买了这套房子所以是婚前财产。目前主流观点认为房产证虽然是物权凭证,是证明房屋权属关系的法定凭证,但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产,还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。

5、闪婚闪离型:夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷但房屋升值,离婚时,尚未取得房产证的房屋如何分割?

我们在订立购房合同到最终办理产权证往往是有一个过程的,有时虽然你主张要求分割房产,但是房产证还没有办下来,而法院一般都要求提供产证,但是离婚的时候又只能提供买卖合同。此时法院一般对这种房产不作处理,这在法律上也是有相关规定的。根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。另外,最高院民一庭有关解释明确,法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括:(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房; (3)购买经济适用房。购买以上三种房屋,在离婚时,尚未取得房产证的,法院不宜就该房所有权直接判决。法院作出上述规定的特殊原因在哪里呢?主要是考虑到法院的判决书它有一定的公信力,法院的判决书不能朝令夕改,也不能跟以后的生活产生矛盾,前述案例的前提是还没有取得产权证,换句话说这个产权证的获得是不确定的。如果法院的判决书对上述房产做出了明确的判决而跟以后实际情况不一样了,那么明显的法院的判决书跟现实生活产生了矛盾,这一点是法院不愿意看到的。

6、有爹妈掺合型:父母参与出资购买的房屋,子女离婚后,房屋如何分割?

父母参与购房我们要分两种情况,一种是婚前出资,一种是婚后出资,这两种情况是完全不一样的。对于第一种情况我们来看一个案例,小张和小李在谈恋爱,小张的父母出资买了一套房子,房价一百万,小张的父母付了三十万首付,那么这时候我们法律对此是有特别的规定的,父母在双方结婚前的出资,视为对自己子女的赠与,另有约定的除外。那么还有一种情况,就是父母在结婚以后出资。同样我们也来看一个案例,小张和小李已经结婚了,他们打算买一套一百万的房子,小张的父母出了三十万首付购买了这套房子,那么这时候该笔钱是认定为赠送给小张的还是赠送给小张和小李夫妇的呢?对此法律同样有规定,在结婚以后父母的出资在没有特殊情况下是认定给夫妻双方的,除非有特别的约定。当然在实践当中,还有一种情况,原先在结婚的时候双方也没有明确说明这个钱是给夫妻双方哪一个人的,也没有分清楚是给小张还是给小李的,另外,小张的父母给钱的时候也没有明确的说明是送给他们的还是借给他们的。但是在离婚的时候,可能小张会向法庭提出,当时这个钱是父母借给我的。那么对此法院的一般做法就是首先要看另一方的态度,如果小李明确表示当时是借给我们的,那么这就作为一项婚后的共同债务来处理了;如果小李的态度是否定的,她说没有这回事的,当时是赠与的,那么法院一般的做法是另案处理的,也就是说小张的父母如果要主张这个债权的话,他们可以另案进行起诉。

7、房产证上2+1型:房产证上有第三人的名字,离婚后房屋如何分割?

离婚的时候房产证上不一定只是小夫妻的名字,我们同样用小张和小李的案例来举例说明。小张和小李的房产证上除了他们两个的名字外还有第三人的名字,一种情况是有小张父母一方的名字,还有一种情况是有他们小孩的名字,此时法院如何来处理?基本上法院有两种方式,一种就是根据当事人的申请对房产不予处理。还有一种方式就是根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。实际操作中也有一些法院有不同的处理方式,还有一种是直接处理的。我们来看这样一个案例,小张和小李是夫妻,他们婚后买了一套房子,买房的时候小张跟小李已经有一个女儿了,所以办理房产证的时候产权证上有小张、小李及女儿三个人的名字。假设这套房子当时买的时候是一百万,现在涨到一百五十万,如果双方在没有任何贷款的情况下法院会判决得到房子的一方给对方五十万元的补偿款,这套房子就归获得房子的一方以及他们的女儿所共有,那么份额就是小张或小李占三分之二女儿占三分之一。

8、准夫妻买房型:婚前双方出资购房,但婚前取得的房产证上只有一方的名字,离婚后房屋如何分割?

在上述情况下离婚时,房产证上有名字一方,如果不承认另一方购房时出过资,认为房屋属于其婚前个人财产,不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下,另一方的权益法院是无力保护的。也就是说,即使另一方出了钱,但不能证明出资行为,法院也无法判决一方给予适当补偿。在买房子的时候,如果由于种种原因只能写一个人的名字,或者写一个人的名字已经成为了一种现实了,那么这时候呢去修改的话可能会造成不必要的矛盾或者双方感情上的隔阂,那么这时候呢,我建议大家保存证据,也就是说你付款的证据,那么将来万一产生了矛盾以后,我们可以用证据进行说话

最后给大家提个醒,离婚纠纷中处理房产分割问题,无论是双方协议离婚还是经法院判决离婚,在手续或流程结束后别忘了及时去房产交易中心进行变更登记,以免后续不必要的麻烦。